Trotz hoher Nachfrage – Preise für Einfamilienhäuser sinken leicht

Während die Preise für Eigentumswohnungen ihren Höhenflug fortsetzen, scheint die Phase der stark steigenden Einfamilienhaus-Preise im Kanton Schwyz ein Ende gefunden zu haben. Nach wie vor besteht jedoch ein starker Nachfrageüberhang.

Jeden Herbst publiziert die Schwyzer Kantonalbank in Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner eine Studie zum Schwyzer Immobilienmarkt. Die aktuellen Recherchen zeigen eine Wende bei den Eigenheim-Preisen. Während die Preise vom zweiten zum dritten Quartal 2023 schweizweit um 1,2 Prozent zulegten, verzeichnete man im Kanton Schwyz ein leichtes Minus von 1,1 Prozent.

Dass die Preise sinken, hat auch Hans Götschi, Geschäftsführer der Wiserliving Immobilien AG in Wollerau, bemerkt. «Dies hat insbesondere mit den höheren Hypothekarzinsen zu tun», erklärt der Immobilien-Treuhänder. «Die Finanzierungshürde ist nach wie vor sehr hoch und die Kosten für ein Eigenheim aufgrund der Hypothekarzinsen gross. Die Verkäufer müssen deshalb bei einigen Objekten gewisse Zugeständnisse machen.» Höhere Zinsen sind Ursache für leichten Rückgang Auch das derzeit eingetrübte Wirtschaftsumfeld sieht Daniel Slongo, Mediensprecher der Schwyzer Kantonalbank, neben den höheren Zinsen als Ursache für den leichten Rückgang.

Dennoch bleibt der Kanton Schwyz ein gefragter Wohnort, und die Nachfrage übersteigt nach wie vor das Angebot. Zur Veranschaulichung: Laut der SZKB-Studie kommen auf ein Immobilieninserat 17 Suchende pro Einfamilienhaus. Bei den Eigentumswohnungen sind es 13 Suchende. Zwar sei das verfügbare Angebot im Kanton Schwyz leicht angestiegen, doch bleibe Wohneigentum ein knappes Gut. So werden derzeit nur 1,8 Prozent der Eigentumswohnungen und 1,4 Prozent der Einfamilienhäuser zum Verkauf angeboten.

2,75 Millionen Franken für Eigenheim in den Höfen Insbesondere in Ausserschwyz werden Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gesucht. Hier sieht die Preisentwicklung deshalb anders aus als im Rest des Kantons Schwyz: Vom zweiten zum dritten Quartal stiegen die Preise für Eigenheime in March und Höfen leicht um 0,3 Prozent. Im Jahresvergleich betrug der Anstieg 0,6 Prozent. Bei den Wohnungen beträgt der Anstieg gegenüber dem letzten Jahr sogar 7 Prozent in Ausserschwyz, kantonal 5,6 und schweizweit 3,4 Prozent.

Doch auch hier sei aufgefallen, dass es den Verkäufern nicht immer gelinge, den gewünschten Verkaufspreis zu erzielen, wie Götschi beobachtet. «Es gibt einige Ladenhüter. Doch bei Objekten an sehr guter Lage mit Seesicht sind nach wie vor sehr hohe Preise erzielbar.» Das widerspiegelt sich in den Zahlen: In den letzten fünf Jahren wurden Einfamilienhäuser im Kanton Schwyz durchschnittlich um gut sieben Prozent pro Jahr teurer. Gemäss Analysen der Schwyzer Kantonalbank in Zusammenarbeit mit der Wüest Partner AG kostet ein mittleres Einfamilienhaus im Bezirk March aktuell durchschnittlich 1,8 Millionen Franken, in den Höfen 2,75 Millionen Franken. Ein einfaches Objekt kostet in der March durchschnittlich 950’000 Franken und in den Höfen 1,45 Millionen Franken, ein gehobenes Objekt 3,15 Millionen Franken im Bezirk March und 6,4 Millionen Franken im Bezirk Höfe.

Im steuergünstigen Wollerau und in der Gemeinde Tuggen stiegen die Preise für Einfamilienhäuser am stärksten: in Wollerau um 2,5 Prozent und in Tuggen sogar um 5,9 Prozent. Häuser im mittleren Segment unter 1,5 Millionen Franken sind in Ausserschwyz nur noch im Wägital zu finden.

Ähnlich sieht es bei den Eigentumswohnungen aus, wobei hier auch noch in der Gemeinde Reichenburg mittlere Objekte unter einer Million zu finden sind. Im Durchschnitt kostet ein mittleres Objekt in der March 960’000 Franken, in den Höfen 1,59 Millionen Franken.

Einfachere Objekte bekommt man für durchschnittlich 610’000 Franken in der March und für 900’000 Franken in den Höfen. Gehobene Eigentumswohnungen kosten im Bezirk March durchschnittlich 1,74 Millionen und in den Höfen 3,42 Millionen Franken.

Auch bei den Mieten ist der Kanton Schwyz «Spitzenreiter». Gemäss Homegate-Index stiegen die Mietpreise hier im Vergleich zum Vorjahr um 6,2 Prozent. Schweizweit beträgt die Teuerung 3,7 Prozent.

Nur ganz wenige können sich Haus im Kanton Schwyz leisten

Bei diesen schwindelerregenden Preisen stellt sich unmittelbar die Frage: Wer kann sich Eigentum überhaupt noch leis-ten? Wüest Partner hat genau dies analysiert und berechnet, wie viele der Gruppe der 30bis 50-Jährigen, die in Zweipersonenhaushalten leben und zusammen ein mittleres Einkommen von rund 150’000 Franken haben (oberer Schweizer Mittelstand), sich den Kauf eines Eigenheims leisten können.

Die Resultate zeigen auf: Schweizweit sind es 21 Prozent dieser Haushalte, die ein Einfamilienhaus im mittleren Marktsegment bezahlen können. Die regionalen Unterschiede sind dabei gross: Während Häuser in den Kantonen Glarus und Jura erschwinglich sind, liegt der Preis im Kanton Schwyz 53 Prozent höher als das, was das Paar bezahlen könnte.

Das heisst: Weniger als fünf Prozent dieser Haushalte können sich ein Eigenheim im Kanton Schwyz leisten. Das ist erschreckend. Eigentumswohnungen sind für zwanzig Prozent dieser Haushalte erschwinglich, auch hier liegt der Angebotspreis immerhin dreissig Prozent über dem tragbaren Preis.

Problematisch ist nicht nur, dass die bestehenden Angebote sehr teuer sind. Besorgniserregend ist weiter, dass immer weniger gebaut wird. Während laut der SZKB-Studie in den letzten zehn Jahren durchschnittlich 364 Eigentumswohnungen pro Jahr bewilligt wurden, waren es dieses Jahr lediglich noch halb so viele – in Ausserschwyz ein Minus von 60,7 Prozent, in Innerschwyz 41,9 Prozent. So wurde in den letzten vier Quartalen der Bau von 184 Eigentumswohnungen und 181 Einfamilienhäuser bewilligt. Immer weniger leer stehende Eigentumswohnungen Im vergangenen Jahr standen laut der Schwyzer Kantonalbank nur 115 Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen leer. In Innerschwyz waren es sogar nur 41 Objekte. Leere Mietwohnungen gab es im letzten Jahr 473. Die Leerwohnungsziffer betrug somit 0,72. Dieses Jahr sank die Leerwohnungsziffer nochmals – auf 0,5. Auf dem gesamten Schwyzer Immobilienmarkt stehen aktuell 413 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Häuser leer.

Seit dem Jahr 2017 sinkt die Zahl der leeren Eigentumswohnungen und Eigenheime im Kanton kontinuierlich. Interessant ist, dass von 2012 bis 2021 vor allem Häuser und Eigentumswohnungen im inneren Kantonsteil leer standen, während es heute mehr leere Immobilien in Ausserschwyz gibt. Während die Zahl der leer stehenden Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser schweizweit zwischen 2021 und 2022 um knapp 16 Prozent sank, waren es im Kanton Schwyz sogar gut 21 Prozent. Die Leerstandsziffer ist eine Stichtagserhebung jeweils am 1. Juni, welche die Zahl der an dem Tag leer stehenden Wohnungen berücksichtigt.