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Immobilien im Baurecht – Chance oder Risiko?

pd. Es ist fast zu schön, um wahr zu sein: Das inserierte Einfamilienhaus ist hübsch und gepflegt. Die Lage am Stadtrand ruhig und familienfreundlich. Und der Verkaufspreis ist überaus attraktiv. Den Grund für diesen vermeintlichen Schnäppchenpreis verrät ein knapper Nebensatz im Inserat – das Haus wurde im Baurecht erstellt. Das schreckt viele Interessenten ab. Aber was heisst eigentlich «Baurecht»?

Zwar die Immobilie, aber nicht das Land … In der Regel bildet ein Gebäude eine Einheit mit dem Grundstück, auf dem es steht (Akzessionsprinzip). Ein Grundeigentümer kann jedoch jemand anderem das Recht einräumen, seinen Boden zu nutzen und darauf zu bauen, sodass dem Bauherrn zwar die Immobilie, aber nicht das Land gehört.

Dieses sogenannte Baurecht ist meist nicht an eine bestimmte Person gebunden, wodurch es auch vererbt, verschenkt oder verkauft werden kann, sowie auf eine Dauer von 30 bis maximal 100 Jahre ausgelegt. Ein solches selbstständiges und dauerndes Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung durch einen Notar oder Urkundsbeamten und kann wie ein Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden, damit es sich mit einer Hypothek belasten lässt. Wird einer bestimmten Person ein Baurecht für weniger als 30 Jahre verliehen, stellt es eine gewöhnliche Dienstbarkeit dar und wird entsprechend im Grundbuch eingetragen.

In Zeiten hoher Bodenpreise kann ein Baurecht eine gute Alternative zum Erwerb eines Grundstücks sein, weil sich damit auch mit weniger Kapital der Traum vom Eigenheim realisieren lässt. Wer sich jedoch für eine Immobilie im Baurecht interessiert, sollte sich vorgängig umfassend von einem Immobilienmakler beraten lassen und die Bedingungen, die damit verbunden sind, sorgfältig in die Überlegungen miteinbeziehen. Ein wesentlicher Faktor ist der Baurechtszins, den der Grundeigentümer für das Einräumen des Baurechts verlangt. Dessen Höhe sowie Entwicklung während der Laufzeit sollten unbedingt vertraglich definiert sein – oft orientiert sich der Anpassungsmechanismus am Landesindex der Konsumentenpreise oder an den Hypothekarzinsen. Dieser Zins stellt eine zusätzliche finanzielle Belastung dar und kann ausserdem beim Bund sowie in vielen Kantonen steuerlich nur vom Eigenmietwert der Immobilie, nicht aber vom Einkommen abgezogen werden. «Heimfall» genau betrachten

Als Zweites gilt es die Einzelheiten zum sogenannten «Heimfall» zu beachten: Theoretisch kann ein Baurecht mehrmals verlängert werden oder aber es endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Im Baurechtsvertrag sollte eindeutig festgehalten sein, ob dann das Gebäude entfernt werden muss, um den ursprünglichen Zustand des Landes wiederherzustellen, oder ob es an den Grundeigentümer übergeht. In diesem Fall hat der Besitzer des Grundstücks den Baurechtnehmer beziehungsweise seine Rechtsnachfolger wie Erben oder Käufer angemessen zu entschädigen – auch die Grundsätze sowie die Berechnung dieser Heimfallentschädigung müssen dringend im Baurechtsvertrag geregelt sein.

Nicht zuletzt sind Banken bei der Finanzierung von Liegenschaften im Baurecht oft zurückhaltend, da es sich dabei nur um ein befristetes Recht handelt und sich der Wert des Gebäudes sowie dessen Entwicklung über die gesamte Vertragsdauer nur schwer berechnen lässt.

Die Immobilienexperten von RE/ MAX geben gerne weitere Auskünfte oder stehen beim Kauf und Verkauf von Immobilien beratend zur Seite: Markus von Allmen (Einsiedeln), Telefon 055/422’09’90, markus.vonallmen@remax.ch